L’Accertamento dell’esistenza e della conformità dei fabbricati appartiene alla tipologia degli Accertamenti catastali e si caratterizza per essere conseguenza della “scoperta” di un fabbricato non dichiarato in Catasto, oppure della constatazione di difformità del suo stato di fatto rispetto a quanto ivi dichiarato.
Tale tipologia di accertamento tributario è operata in base al comma 336 e seguenti[1], dell’art.1, della Legge n. 311/2004 (Legge finanziaria 2005).
L’iniziativa della “scoperta” di immobili non dichiarati o di situazioni di fatto non più coerenti con i classamenti catastali, per intervenute variazioni edilizie è del Comune interessato il quale ingiunge, agli intestatari del terreno o del fabbricato, di presentare il relativo atto di aggiornamento, entro 90 giorni, a mezzo della procedura Do.C.Fa. introdotta dal D.M. n. 701/1994 e divenuta obbligatoria dal 1° giugno 2015.
Qualora i destinatari dell’ingiunzione ottemperino presentando l’atto di aggiornamento, i dati catastali in esso indicati, in quanto “proposti” dalla parte, sono considerati provvisori e possono essere accettati, divenendo definitivi, oppure essere rettificati, così finendo per costituire un caso particolare di “Rettifica dei dati catastali proposti” [2].
Qualora, invece, i destinatari dell’ingiunzione non ottemperino, l’Agenzia delle Entrate (in cui è confluita l’Agenzia del Territorio), attivata dalla comunicazione ricevuta dal Comune, provvede alle relative iscrizioni e rettifiche catastali.[3]
Alle conseguenze dell’accertamento fiscale si sommano quelle amministrative e financo penali per il reato di abuso edilizio, che sono ben più rilevanti, ma che esulano dal campo di indagine del presente lavoro.
La partita, quindi, si gioca su altri tavoli ed in altre giurisdizioni ove, qualora ne sussistano le ragioni, dovrà dimostrarsi che le trasformazioni edilizie oggetto di accertamento non sono giuridicamente rilevanti.
Tralasciando completamente il caso dell’immobile non dichiarato, può aggiungersi unicamente che l’atto di accertamento catastale deve comunque recare l’analitica indicazione delle trasformazioni edilizie subite dall’unita immobiliare.
Un evento particolare che può provocare l’accertamento tributario in trattazione, infine, è costituito dalla registrazione degli atti di trasferimento immobiliare. In tale occasione, infatti, può essere verificata la conformità delle risultanze catastali allo stato di fatto degli immobili, come desunto dalle visure e dalle planimetrie catastali che devono essere allegate agli atti notarili, a pena di nullità degli stessi (D.L. n. 78/2010). In tal caso, tuttavia, potrebbe darsi che le planimetrie catastali allegate siano state male interpretate in sede di accertamento, oppure che esse siano state erroneamente redatte dal tecnico incaricato, così facendo risultare apparentemente mutato lo stato di fatto dell’immobile. La questione potrebbe meritare di essere fatta valere giudizialmente.
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- Legge n. 311/2004 (Finanziaria 2005), art. 1 (…):
336. I comuni, constatata la presenza di immobili di proprietà privata non dichiarati in catasto ovvero la sussistenza di situazioni di fatto non più coerenti con i classamenti catastali per intervenute variazioni edilizie, richiedono ai titolari di diritti reali sulle unità immobiliari interessate la presentazione di atti di aggiornamento redatti ai sensi del regolamento di cui al decreto del Ministro delle finanze 19 aprile 1994, n. 701. La richiesta, contenente gli elementi constatati, tra i quali, qualora accertata, la data cui riferire la mancata presentazione della denuncia catastale, è notificata ai soggetti interessati e comunicata, con gli estremi di notificazione, agli uffici provinciali dell’Agenzia del territorio. Se i soggetti interessati non ottemperano alla richiesta entro novanta giorni dalla notificazione, gli uffici provinciali dell’Agenzia del territorio provvedono, con oneri a carico dell’interessato, alla iscrizione in catasto dell’immobile non accatastato ovvero alla verifica del classamento delle unità immobiliari segnalate, notificando le risultanze del classamento e la relativa rendita. Si applicano le sanzioni previste per le violazioni dell’articolo 28 del regio decreto-legge 13 aprile 1939, n. 652, convertito, con modificazioni, dalla legge 11 agosto 1939, n. 1249, e successive modificazioni.
337. Le rendite catastali dichiarate o comunque attribuite a seguito della notificazione della richiesta del comune di cui al comma 336 producono effetto fiscale, in deroga alle vigenti disposizioni, a decorrere dal 1 gennaio dell’anno successivo alla data cui riferire la mancata presentazione della denuncia catastale, indicata nella richiesta notificata dal comune, ovvero, in assenza della suddetta indicazione, dal 1 gennaio dell’anno di notifica della richiesta del comune.
338. Gli importi minimo e massimo della sanzione amministrativa prevista per l’inadempimento degli obblighi di cui all’articolo 31 del regio decreto-legge 13 aprile 1939, n. 652, convertito, con modificazioni, dalla legge 11 agosto 1939, n. 1249, dall’articolo 31 del medesimo regio decreto-legge n. 652 del 1939, come rideterminati dall’articolo 8, comma 1, del decreto-legge 30 settembre 1989, n. 332, convertito, con modificazioni, dalla legge 27 novembre 1989, n. 384, con riferimento al mancato adempimento degli obblighi previsti dagli articoli 20 e 28 del citato decreto-legge 13 aprile 1939, n. 652, sono elevati rispettivamente a euro 258 e a euro 2.066.
339. Con provvedimento del direttore dell’Agenzia dei territorio, da adottare entro trenta giorni dalla data di entrata in vigore della presente legge, e da pubblicare nella Gazzetta Ufficiale, sono stabilite, previa intesa con la Conferenza Stato-città ed autonomie locali, le modalità tecniche e operative per l’applicazione delle disposizioni di cui ai commi 336 e 337.
340. Al comma 3 dell’articolo 70 del decreto legislativo 15 novembre 1993, n. 507, sono aggiunti i seguenti periodi: “A decorrere dal 1 gennaio 2005, per le unità immobiliari di proprietà privata a destinazione ordinaria censite nel catasto edilizio urbano, la superficie di riferimento non può in ogni caso essere inferiore all’80 per cento della superficie catastale determinata secondo i criteri stabiliti dal regolamento di cui al decreto del Presidente della Repubblica 23 marzo 1998, n. 138; per gli immobili già denunciati, i comuni modificano d’ufficio, dandone comunicazione agli interessati, le superfici che risultano inferiori alla predetta percentuale a seguito di incrocio dei dati comunali, comprensivi della toponomastica, con quelli dell’Agenzia del territorio, secondo modalità di interscambio stabilite con provvedimento del direttore della predetta Agenzia, sentita la Conferenza Stato-città ed autonomie locali. Nel caso in cui manchino, negli atti catastali, gli elementi necessari per effettuare la determinazione della superficie catastale, i soggetti privati intestatari catastali, provvedono, a richiesta del comune, a presentare all’ufficio provinciale dell’Agenzia del territorio la planimetria catastale del relativo immobile, secondo le modalità stabilite dal regolamento di cui al decreto del Ministro delle finanze 19 aprile 1994, n. 701, per l’eventuale conseguente modifica, presso il comune, della consistenza di riferimento”. ↑
- In proposito, vedi articolo omonimo pubblicato sul sito. ↑
- Trattasi del vero e proprio “Accertamento esistenza e conformità dei fabbricati”, senza rientri in altre tipologie di accertamento catastale. La Rettifica catastale d’ufficio di cui all’omonimo articolo pubblicato sul sito, ad esempio, è altra cosa, riguardando la non congruità del classamento rispetto a fabbricati similari, in assenza di intervenute variazioni edilizie. ↑
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